リバースモーゲージはマンションにも適用される?

リバースモーゲージはマンションにも適用される?

高齢になって資金を調達する手段として、自宅を担保とするリバースモーゲージがあります。しかしマンションは対象になるのか疑問をお持ちの方も多いと思います。今回はマンションにお住まいの方の為に、リバースモーゲージを受ける方法や条件などについて解説をいたします。

2017-09-06

マンションのリバースモーゲージを解説!

人々

定年を迎えるような年齢になると、老後の生活が心配になりますよね。
老後の貯えが十分にできた人は良いですが、そうでない人は生活資金などについて不安を感じるに違いありません。
今回はマンションを利用してリバースモーゲージを利用したいと考える方に対して、リスクやメリット・デメリットなどについて解説をしたいと思います。

  • リバースモーゲージとはなにか?

  • どのようなマンションに適用されるのか?

  • リバースモーゲージ利用のメリット・デメリット!

  • リバスモーゲージ利用したい例

これから各項目についてご説明を加えていきますので是非ご参考にしてくださいね。

そもそもリバースモーゲージとは

困った人々

リバースモーゲージとは「逆抵当権融資方式」ともいわれるローンの一種で、今住んでいる自宅を抵当にしてまとまった生活資金などを受け取る方法のことを言います。
契約人が死亡した場合に、抵当に入っている不動産を売却して返済をすることになります。
借入金は住んでいる間は返済する義務はなく、残された配偶者も引き続き利用できます。
高齢になると一般的にローンを借りにくくなりますが、自宅があれば融資を受ける可能性があり、貯えのないシルバーには一考に値する借入方式です。
リバースモーゲージは、公的機関が主体となるローンと金融機関が主体となる二つの方式に大別することができます。

リバースモーゲージの種類

リバースモーゲージには公的機関が主体のものと金融機関が主体のものとあります。
公的機関のリバースモーゲージは生活資金を得るためのもので、金融機関のものは豊かな老後を送るためのものということができます。
◎公的機関が主体となるリバースモーゲージ
公的機関のリバースモーゲージは厚生省の指導の下に全国にある社会福祉協議会及び自治体が窓口となっています。
低収入の高齢者に対して作られた福祉制度で、生活をするための資金ということができ、高収入の人は申しこむことはできません。
マンションでは対象にならない場合もあります。
また自治体が行っているリバースモーゲージは各自治体により内容は異なります。
1.申し込みの要件
・住民税が非課税の人
・年齢が65歳以上であること
・担保物件に抵当権などがついて異なこと
   ・担保となる不動産を単独で所有居住していること
2.融資金額
・1ヶ月30万円以下で、銀行のものより低利率
3.融資方式
・三ヶ月に一度支給される年金方式
4.公的機関の窓口
 ・各自治体や各都道府県の社会福祉協議会
5.支給金の位置づけ
・長期生活支援金
6.保証人
・連帯保証人が必要で、推定相続人を含むこと
◎金融機関が主体となるリバスモーゲージ
金融機関のリバースモーゲージは公的機関のそれとは異なり、充実した老後を送るための貸付制度です。
安定した収入と金融資産を持っている人に対して融資されます。
融資金額も多く1千万円~2億円の資金を得ることができます。
使途は高齢者施設の入居補償金・介護費・自宅の改修費用等に利用できます。
相続人がいない人や優雅な老後を送りたいと思う人にはおすすめです。
銀行など金融機関が提供するリバースモーゲージは、公的機関のものと比べると、自由度が高いものとなっており、具体的な内容は金融機関ごとに異なり、それぞれ独自の特徴を打ち出しています。
主な銀行のリバースモーゲージの比較は下記のとおりです。

対象地域 対象年齢 対象不動産 融資額
三菱東京UFJ 東京・神奈川・埼玉・千葉 60~80歳 戸建 100万円~5,000万円
三井住友 東京・神奈川・埼玉・千葉・ 愛知・大阪・京都・兵庫 60歳以上 戸建 1,000万円~2億円
みずほ 東京・神奈川・埼玉・千葉 55歳以上 戸建・マンション 1,000万円~2億円
りそな りそな銀行営業エリア 60~80歳 戸建 100万円~
東京スター 東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪 55~80歳 戸建・マンション 500万円~1億円

なお資金の用途については、金融商品や事業資金などを除き自由な場合が多いですが、三菱東京UFJ銀行はリフォーム工事費や入居一時金などに限定しています。
また担保物件についてはすべての銀行がマンションを対象としておらず、みずほ銀行やスター銀行など一部の銀行に限られます。

公的機関によるものと金融機関によるものがあります

リバースモーゲージのリスク

以上お話してきたように、リバースモーゲージは現金収入が少ない高齢者世帯にとって大変便利なシステムです。
しかしローンであることは変わりなく、いくつかのリスクがあることも十分理解しておかなければなりません。
特に一般的なローンでは返済することによりだんだんと借入金が減っていきますが、リバースモーゲージでは増えていくという欠陥があります。
リスクには金利上昇リスク、不動産価値下落リスク、長生きリスクがありそれぞれを見ていきたいと思います。
1.金利上昇リスク
リバースモーゲージはローンの一種であるため、毎月金利が発生し支払わなければなりません。
公的機関が扱うリバースモーゲージにおいては上限金利が定められていますが、民間金融機関を利用する場合には上限がなく注意が必要です。
民間金融機関の扱うリバースモーゲージは変動金利が主流で、今は低金利の時代でさほど負担にはなりませんが、金利が上昇した際には毎月の支払金額が増加する危険があります。
特に連帯保証人には相続人が必要の為、自宅を売却しても返済できないくらい金利が増大したような場合には遺族に迷惑をかけることになります。
2.不動産価値下落リスク
資金提供の担保となっている不動産は随時評価の見直しが行われ、価値が下落したような場合や、担保割れをするようなこともあります。
そのような場合にはお金の貸し出しが停止になったり、途中で返済を請求される場合もあります。
公共機関からの貸し出しの場合には返済の請求まではありませんが、民間金融機関の場合には注意が必要で契約内容をきちんとチェックする必要があります。
3.長生きリスク
近年は長寿社会が進展し、90歳以上にまで生きる人も多くなってきました。
契約の際に考えていた年齢よりも長生きをすると、借入金が不動産評価額に達し融資が受けられなくなり、返済を求められることもあります。
楽な老後を過ごそうと思っていてもそんな事態になれば大変!極度限度額まで融資を受けることはせずに、余裕をもって借りたいものですね。
4.相続人とのトラブル
上に記したものがリバースモーゲージの3大リスクと言われますが、相続人とのトラブルも起きる場合があります。
契約者が死亡した場合には担保の不動産を金融機関に引き渡さねばならず、担保割れをしたときは、不足額を金融機関に返済しなければなりません。
リバースモーゲージを契約するには相続人全員の承認が必要ですが、契約人が死亡した場合の処理方法などについてもきちんと説明しておく必要があります。


マンションには適用される?

人々

不動産の中でも土地の価値は年数を経て落ちることはありませんが、住宅は古くなると価値は落ちてきます。
マンションといえども例外ではなく、経年劣化は避けることはできません。
大手銀行でも三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行、りそな銀行ではマンションはリバースモーゲージの対象とならず、みずほ銀行や東京スター銀行がマンションを担保に融資を受けられることができます。
それではどんなマンションが融資の対象とされるのか見ていきたいと思います。

担保になりやすい物件

一般的にマンションはリバースモーゲージの対象になりにくい面がありますが、それでも一部金融機関ではマンションを対象に融資を受けることができます。
マンションを担保に融資を受ける条件としては、マンションの資産価値が落ちにくいことが挙げられます。
資産価値が落ちにくく、銀行の融資を受けやすいマンションとは、どんな条件があるのでしょうか。
それは生活環境がよいこと、駅からの距離が近いこと、治安が良いこと、地震の影響を受けにくいこと、マンションが供給過剰でないことなどが挙げられます。

なぜマンションは適用されにくいのか

それではなぜマンションはリバースモーゲージの対象になりにくいのでしょうか。
リバースモーゲージは、担保とする不動産のうち土地を中心として評価か行われます。
マンションは土地と建物が分離しており、土地を含めたマンション全体に対しては所有者の意思が通りにくい部分があります。
またマンションと言えども建物部分は木造住宅と同じく年を経るにつれて劣化し、資産的価値は落ちてきます。
例えば60歳の年齢の人が100歳まで生きるとすると、40年という長い年月となり建物部分の価値は著しく劣化し価値が低下してしまいます。
以上のようなことが金融機関の多くがマンションをリバースモーゲージの対象としない理由です。

どんなマンションが適用されやすい?

高層マンション

リバースモーゲージの対象となるマンションは、古くなっても資産価値が落ちないことが重要になってきます。
それではマンションが古くなっても資産価値があるマンションはどのような住宅なのでしょうか?

交通の便利が良い

マンションは土地を担保とすることができませんので、マンションを売却することが処理方法となります。
従いまして大都市を中心とする人口の多いところが、該当することとなります。
特に駅からの距離が近ければ、不動産の価値が高くリバースモーゲージの対象となりやすくなります。

生活の利便性が良い

スーパーや商店街などの商業施設や銀行や郵便局などの金融機関・病院・学校などが周辺にあれば、生活がしやすく不動産価値は落ちにくくなります。

治安が良い

いくら駅に近くとも犯罪が多ければ、その地域に住みたいと思う人は少ないに違いありません。
治安の良さは不動産価値を高める一つの要因となります。

地震の心配が少ない

地震の心配が少ないのも、マンションの資産価値を高める重要な要件です。
海に近ければ液状化現象が起こる恐れもあり、高層マンションではエレベーターが停まった場合などの心配もあります。
信頼できる会社が施工したマンションであれば、地震等の心配も少なく資産価値が大幅に下落することも少ないでしょう。

マンションが供給過剰でない

周辺にマンションが多いと必然的に価格が下落し、その結果マンションの価値も低くなることとなります。
マンションが供給過剰でなければ、資産価値も高まりリバースモーゲージの対象となりやすいでしょう。

築年数が古くない

リバースモーゲージの対象となるマンションは築年数が、20年よりも新しいことを条件にしている場合や100歳に到達したときの築年数で制限をかける場合があります。
良い立地にあるマンションは、この条件が緩和されることもありますが、いずれにしても築年数が古くなれば資産価値は劣化します。

文化的な生活が楽しめる

図書館や美術館などの施設が周辺にあったり、街並みが美しく文化的な生活を楽しめることも資産価値を高める要因となります。
雰囲気の良いおいしいレストランがあるような場合にもマンションの価値を高めるでしょう。
また御殿山や池田山などのブランド力の場所にあるマンションは古くなっても資産価値は落ちにくいと言えます。

メリット・デメリット

困った人々

リバースモーゲージは今までお話してきたように、住宅を担保に高齢者が老後の手軽に資金を調達できる方法です。
しかしその人間の寿命は限られ、またそれゆえのデメリットも多々あります。
それではリバースモーゲージの長所・短所についてまとめてみたいと思います。

メリット

自宅を売却せずに資金を得られる

リバースモーゲージの最大の長所は、自宅に住み続けながら資金を得ることができるという点です。
手元に資金が少なく老後が不安だが、持ち家がある人にはぴったりの資金調達方法と言えるでしょう。
融資限度額については不動産の種類によって決められ、年金のように毎月受け取る方法と一括でもらう方法があります。

資金の用途に制限がない

公的機関のリバースモーゲージは生活資金を得るためのものと定められていますが、民間の金融機関のものは自由型と限定型があり、比較的自由に利用することができます。
借入金は投資資金には利用できませんが、住宅の補修や高齢者向け住宅の一時金・医療費・旅行費用など老後の生活を充実させるために活用できます。
特に持ち家のローンが残っているような場合には、リバスモーゲージに借り換えをした方が良いこともあります。
定年になると金利の低い住宅ローンに借り換えることも難しく、リバースモーゲージの低金利を利用した方がお得なこともあります。

適用条件が厳しくない

住宅ローンなどと比べるとあまり厳格は条件はなく、原則として対象となる持ち家があれば利用することができます。
年齢条件についても、一般的なローンは65歳以上は対象外ですが、リバスモーゲージではおおよそ55歳から80歳までの高齢者が利用できます。
特に公的機関のリバースモーゲージは使途が生活資金と限られますが、借入条件は緩やかで借りやすくなっています。

生存中には返済義務がない

リバースモーゲージでは自宅を担保として融資を受け、借主が亡くなった後不動産を売却し返済をします。
従いまして生存中には借入金の返済義務はなく、豊かな生活を営むことができます。

遺族にとって負担にならない

リバースモーゲージは借主が死亡した後、持ち家を売却して返済します。
従って他のローンのように遺族借金が残ることは原則としてありません。
また残された家族は家の管理など悩む場合もありますが、リバースモーゲージを利用すればそのような心配はありません。

デメリット

相続人の承諾を得なければ利用できない

リバースモーゲージを利用する場合には相続人となる全員の同意が必要です。
戸籍謄本等により相続人となる人を確認することが必要で、手間がかかります。
これは被相続人が亡くなった際に、銀行が親を不動産をだまし取ったというようなトラブルを回避することから必要になります。
子供が拒否すると利用できないこともあり、また後々にトラブルとならないようきちんと子供に話しておくことが重要です。

融資限度額が低くなる

リバースモーゲージの担保は土地を中心として行われますので、融資限度額については戸建て住宅とマンションでは異なってきます。
建物自体についても担保力はありますが、土地を担保設定できないなどのマイナス面があります。
またリフォームや解体する場合にも大変であり、どうしても低い評価額になる場合が多くなります。
従いまして戸建ての場合には評価額の7割程度を融資してもらえますが、マンションの場合には5割程度になります。

対象となる不動産に制限がある

対象となる住宅は一般的に戸建て住宅を中心として行われ、マンションは対象外となる金融機関が多くなっています。
また対象となる地域も都心部に限定される場合があります。
また配偶者以外の子供などが同居している住宅もリバースモーゲージの対象とすることはできません。
これは被相続人が亡くなった場合に、居住している人がいると住宅を売却するのが支障をきたすことによります。

さまざまなリスクがある

前に述べたようにリバスモーゲージには金利上昇や不動産価値下落・長生き・相続人トラブルなどのリスクがあります。
長生きをすることにより、返済額も膨れていきさまざまなリスクも発生する可能性がありますので注意しておかねばなりません。

こんな場合にはリバスモーゲージ活用を!

人々

相続人がいない

相続人がいない人、或いは相続させたい人がいない場合にはリバスモーゲージはおすすめです。
住む家を持ちながら現金を多く持ち自分の為に資産を使い切れば、楽しく豊かな老後を送ることができるでしょう。

高齢者施設で暮らしたい人

高齢者施設に入居するための資金を調達したいと考える人には、リバスモーゲージはおすすめの方法です。
売却する方法もありますが、自分が生きている間は思い出が多い自宅を手放せないなどの理由でリバスモーゲージを選択する人もいます。

手持ち資金を残しておきたい

老後の不安からお金をもっておきたい、或いは子供に資金援助したいという人も多くいます。
そのような人自宅を担保として資金を得るのもおすすめの方法です。

リバースモーゲージ以外の資金調達法

お金

今までお話してきたように、リバースモーゲージには様々なリスクやデメリットも多く、自宅を売却した方が良い場合もあります。
高齢者施設に入居する場合や相続人とのトラブルが予測される場合、融資限度額が低い場合などデメリットが多いような場合には考慮する必要があるでしょう。
いずれにしてもどちらの方法が良いか自分のライフスタイルを考えて賢く決断すべきでしょう。

リバースモーゲージとマンションまとめ

マンション

いかがでしたか?

今回は「リバースモーゲージはマンションにも適用されるの?」という題でご説明しました。
お話しした内容は以下のようになっています。

  • リバースモーゲージには公的機関が主体のものと金融機関が主体となるものがあること

  • 金融機関中にはマンションを対象とするリバースモーゲージがあること

  • 金利上昇リスク・不動産価値下落リスク・長生きリスク・相続人とのトラブルがあること

  • 土地を対象とするため、マンションは対象になりにくいこと

  • 交通や生活の利便性・治安が良く地震の心配がないマンションは融資額が大きいこと

  • メリットは自宅を売却しない・使途に制限がない・条件が緩やかなどが挙げられます

  • デメリットは相続人の承諾・融資限度が低い・対象不動産の制限などが挙げられます

  • 相続人がいない・高齢者施設で暮らしたい・手持ち資金を残したい人にはおすすめの方法

  • リバースモーゲージではなく売却の手段も考えること

以上マンションを対象としたリバースモーゲージについてご説明をしてきました。
リバースモーゲージにはメリット・デメリットがあり住んでいる人のライフスタイルを考慮して、利用を決めたいものですね!

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