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空き家を相続する時に気になる税金について徹底解説!

終活の一環で相続について調べている方も多いと思います。資産として残っている空き家を相続する場合、税金のことや処分の方法が気になりますよね。この記事では主に空き家を相続する際の税金のことと空き家の処分に関してまとめてみました。

空き家の相続に関する疑問

人々

親族が亡くなったとき、問題になるのが住んでいた家です。

自分が相続をしないといけない立場ではありますが、既に住んでいる家があり不要な場合も多いですよね。

相続をすれば固定資産税がかかりますし、一度は相続し後から売るにしても税金がかかって良いところがひとつもありません。

かと言って相続を放棄すれば、家以外の部分の相続もできなくなりますから不便です。
一体どのように相続し、税金対策をすれば良いのでしょうか。

この記事では、

  • 相続に関する税金の話
  • 空き家の処分の方法
  • 空き家の相続人がいない場合の話

など、空き家の相続についてまとめています。

自分の死後、家がどうなるのか知りたい方、相続しないといけないがどうすれば税金を抑えられるか、今ある空き家をどう処分すべきかで困っている方はぜひご一読下さい。

相続に関する税金はどうなるの?

困った人々

まず空き家を相続するにあたってかかってくる税金の種類と金額を見ていきましょう。

相続税

遺産を相続するにあたり、かかってくる税金が相続税です。これは物やお金だけでなく、土地や建物を相続する場合にも税を支払わないといけません。

もちろん空き家も対象となり、空き家を相続すれば相続税を納める必要があります。

まず建物にはすべて「固定資産税評価額」というものが決められています。この金額は市区町村役場の固定資産税係に行けば確認をすることができます。

空き家を相続しないといけなくなった場合、その固定資産税評価額が相続する金額となりその金額に対して税金がかかるということになります。

気になる相続税の計算方法ですが、基礎控除額というものが存在します。

3,000万円×相続人の数×600万円=基礎控除額となります。

この基礎控除額を超える遺産があった場合に相続税がかかります。

ただその遺産にもプラスの遺産とマイナスの遺産が存在します。プラスの遺産とは不動産や現金など、価値のあるものです。マイナスの遺産とは借金やローンの残高などその名の通りマイナス価値のあるものになります。

プラスの遺産からマイナスの遺産の金額と葬式代などを差し引いた金額が正式な遺産になり、この遺産の額から基礎控除額を引いたときマイナスもしくはゼロになれば税金はかかりません。

税のかかる遺産が存在した場合は、相続税の計算をしないといけません。

まず法定相続分の割合どおりに遺産を分割します。そこで出た金額に相続税率をかけて各人の法定相続分にかかる相続税を出し、すべてを足すことで相続税の全額を出します。

相続税率は国税庁により定められており、金額によっては控除が存在しますので調べてみてください。

相続税の全額が出たところで実際に相続する割合分をかけて、各人の相続税の金額を出します。

このときどうしても亡くなった人の配偶者の相続割合が大きくなり、相続税も高くなりますが配偶者のみの控除があるので心配ありません。

こう言った風に、相続税の計算を出すのはとてもややこしいです。
このような理由のせいで遺産相続で揉めたり、放棄したりする方が増え、空き家が増えているのが現状です。

分からない場合は税理士に相談をして解決するとすっきりと納まります。

実例:空き家の譲渡で3000万円の特別控除

この税法改革がなされた背景、内容を説明していきます。

実は、今相続人がいない空き家や放置される空き家が増えています。
原因は上記に挙げたとおり、相続するにもお金がかかり、売ったとしても二束三文になってしまうからです。

そんな空き家問題を解決すべく、平成28年度の税制改正で相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除が創設されました。

いくつか細かい条件がありますが、この税制改正のおかげで最大3,000万円までの控除を受けることができるようになりました。

詳しい条件については別途記載しますので読んでみてください。

固定資産税

固定資産税の計算は相続税の計算に比べると簡単と言えます。

相続税にも出てきました、その建物の金額である固定資産税評価額に標準税率である1.4%をかけたものが固定資産税になります。

建物は年々老化していき、評価額も下がっていくものです。
毎年変わりますので注意しましょう。

そして忘れてはいけない固定資産税のひとつに土地の税もあります。
建物が建っている場所の固定資産税も支払う必要があります。
土地というものは宅地用や畑用などによって税の掛かり方が違います。

小規模用住宅地の扱いであれば、前年の土地の評価額+(今年の土地の評価額×1/6×5%)で課税標準額を出します。

1/6とは小規模用住宅地向けの軽減措置の値です。
一般住宅地であればこの数字が1/3になります。

最後に課税標準額に1.4%の標準税率をかけたものが土地の固定資産税となります。

建物も相続し、土地も相続した場合は両方の固定資産税を毎年支払う必要があります。

空き家の処分の仕方

人々

では空き家の処分の仕方をご説明します。

相続

まずは相続をしてしまった場合です。
住めないけれど相続をした場合は場合は売却するか寄付するかを選ぶと良いでしょう。

ここで売却をした場合、先に挙げた「相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」が関係してきます。

以下の条件を満たしていれば控除を受けることができます。

  • 空き家の持ち主が一人暮らしだった(同居者がいない)
  • 昭和56年5月31日以前に建築された建物
  • 相続から譲渡まで空き家であること

この控除は空き家をなくすことを目的としていますから、相続した家が空き家の場合のみ適用されます。
譲渡までの間に誰かが住んだり、亡くなった方と同居していた人がいて、その人を引っ越しさせて控除を受けることはできません。

そして建築年数の縛りですが、耐震基準が問題となっているようです。
耐震リフォームをすれば昭和56年5月31日以前に建築された建物でも問題ありません。
リフォームができない場合は更地にし、土地だけ売ることも可能です。

上記の条件を満たし、相続した日から3年が経過する日が属する12月31日までに譲渡できたものが控除対象となります。

ただし譲渡対価が1億円を超えるものは対象外となりますので注意しましょう。

譲渡所得 = 譲渡価額 -(取得費 + 譲渡費用)- 特別控除3,000万円

の計算になります。

処分は個人で売り先を見つけてもかまいませんし、不動産業者に任せてもかまいません。

売れた場合は確定申告の際に控除申請をする必要がありますので、書類の提出をしなければいけません。

窓口に行けば必要書類について教えてもらえますし、インターネットでも必要書類のチェックリストを見ることができます。

一度確認をしておいたほうが良いでしょう。

またとにかく複雑なのが特徴の税金問題です。
後から思わぬトラブルが発生しないよう、税理士に相談をすると安心できます。

相続放棄

相続をしても売れそうにないし、プラスの遺産よりもマイナスの遺産の方が多く、遺産を相続するのが好ましくない場合は相続を放棄しましょう。

こうすることで空き家以外の部分の相続もできなくなりますが、空き家の相続は回避することができます。

ただ、他の相続人とも良く話し合いをした上で放棄をしないと、次の相続権利のある人に権利が回ってしまいます。

必ず相続人全員と良く話し合った上で、相続放棄もしくは放棄しない場合の空き家の処分方法を話し合っておきましょう。

空き家の相続人がいないときは?

人々

相続放棄によって相続人がいない空き家ができたり、単純に相続人がいない場合もあります。

その場合は、残された空き家はどうなってしまうのでしょうか?

相続人のいない空き家は最終的に国の財産になってしまいます。

本来であれば相続財産管理人が遺産相続できる縁故者を探して相続させるのですが、家庭裁判所に申し立てを行わないと相続財産管理人も選出されませんから、機能しきれていないのが実情です。

そして自治体ではなく国が管理する財産になるわけで、なかなか管理に手が回りません。

空き家問題が深刻化しているのは相続人が管理をしないだけでなく、相続人のいない空き家の管理に手が回っていないという理由もあります。

とにかく相続人がいない場合で自分の家がどうなるか心配な方は、国の財産になると思ってもらえば
安心かと思います。

そして空き家問題が浮き彫りになりそうだと想像がついている場合は、終活の一貫として身辺整理を始めプラスになる遺産は生前贈与などで完了させておきましょう。

死後の遺産は放棄させることで配偶者や子供に空き家問題を回避させることができます。

空き家の相続まとめ

人々

空き家の相続について、いかがでしたでしょうか。

税制改正で、空き家を相続したあと売却すれば利益が残りやすくはなりました。

これを気に空き家問題がありそうな場合は先回りして税制について学んでおいたり、今ある空き家や土地の価値を気にしておくと良いと思います。

そして税の問題はとても複雑で、すぐに理解することは大変難しいです。
予期せぬ税が発生し、後から納付する必要がでてきて慌てることもあります。

このような制度があるのだな、と頭に入れておいてもらった上で、税に関するプロである税理士に相談することでトラブル回避ができるだけではなく、スムーズに相続税や空き家にかんする税控除対策ができます。

相続してから3年と少しの間に売却をするというのはとても厳しいです。

長いようで短く、気がついたら控除を受けられないという可能性もあります。

この記事を読んで空き家問題がでてきそうだなと思った方は、ぜひ早めに対策をされることをお勧めいたします。

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